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主城置业黄金走廊,谁是新赢家?

2020-6-30 10:51     发布者: 青岛精选 评论 2 查看 97
一段路延展出最热闹的住宅开发——从蚌埠路口到海尔路的这段黑龙江路,正在成为当下青岛主城住宅房源释放的黄金走廊。新项目一个连一个,本土名企和外来大鳄面对面厮杀,片区配套随着城熟迅速优化,PK格局推动产品创 ...
一段路延展出最热闹的住宅开发——从蚌埠路口到海尔路的这段黑龙江路,正在成为当下青岛主城住宅房源释放的黄金走廊。新项目一个连一个,本土名企和外来大鳄面对面厮杀,片区配套随着城熟迅速优化,PK格局推动产品创新,为“美好人居”不断贡献新的答案。问题来了,谁会在这条黄金赛道上赢得优胜,进而主导青岛主城的宜居风向。


主城置业黄金走廊,谁是新赢家?

(示意图)


楼市最火走廊 6盘夹道而战

自蚌埠路口到海尔路口的一段黑龙江路,不过三四公里,目前在售和即将开售的住宅项目多达6个。如果算上接近清盘的保利天汇,仍有些手尾不太清楚,在市场上若隐若现的新都朗悦,这条黄金走廊算是八骏合围。

浮山后、东李CLD、新都心之后,主城区如此密度的住宅开发已经非常少见,这种密度不仅是空间区位的集中,也是时间链条上的连绵。从天汇开始,到和达君玥、春江天境、大国璟、七色堇,再到最近释放出消息的青特星城,还有刚刚保利与青城刚刚拿下的长沙路口的商住地块,连续三年,这段路的开发热度,从未冷过。

同样热的还有置业需求的青睐。天汇、大国璟、春江天境包括和达君玥,都成功穿越市场动荡周期,甚至抗住疫情的压力,创造了明显优于市场平均水平的销售业绩。

天汇三年成功收官,大国璟和春江天境,疫情期间成交不断,君玥的销售一直稳定,青特一来这个舞台绝对显眼,可以为青特入(主)城带来天然关注。二来,这里的需求热度可以腾挪出更灵活的定价空间,消化土地带来的成本压力。


主城置业黄金走廊,谁是新赢家?

(示意图)


城熟的果实:含金量激增的季节

虽然从不缺乏关注,黑龙江路这段以居住为核心的黄金走廊,却也一时有一时的主题。比如现阶段最大的瓜就是青特地王释放了一系列信息——案名,大概定价,核心卖点等等。

算起来,青特拿下这个土地也已半年多了。按照现在比较常见的开发节奏,这个速度不算太快。酝酿如此之久,有青特主城首发的慎重,有成本压力下更仔细的斟酌,当然,还有就是要找到一个比较合适的入市时机。

现在就是个不错的时间节点。疫情舒缓后,主城楼市升温,需求回来了。临近的浮山新区板块、李村板块,都在寻求定价上的新突破。前者奔四,后者站上两万四五的高位,黑龙江路周边的性价比越发突出。在买不起和有点偏中间,价格始终稳健的这里,是最好的平衡点。更何况,从城市配套提升的角度,这条黄金走廊也不断亮出新的硬件,证明自己含金量。

地铁三号线是贯穿整条走廊主干,讨论这里的交通优势,都是可以实测的距离和时间。凯德茂、万科中心、保利广场、居然之家、市北佳世客,保利长沙路新地块和七色堇的大型商业,这条路就是新的繁华载体。

之前略有缺憾的教育配套,近期也有大的亮点,在一年一度的升学季,市北中学很是旋风了一阵,名校的种子其实已经在潜在购房者心中播下。

被临近片区的集体提价和片区配套的不断提升衬出性价比,这可能就是地王亮相所能借力的势。


主城置业黄金走廊,谁是新赢家?

(示意图)


入局能否破题?土地的三步棋

作为一个整体,黑龙江路这条宜居走廊的吸引力没得说,虽然当下市场刚需抬头,但论购房意愿和实际购买力,改善群体更是楼市的中坚力量,而在青岛主城,黑龙江路就是承接这种需求的重点房源地。

但对于身处其中的一个个开发主体来说,竞争也是现实而残酷的,比地段、比产品、比价格、比配套,大家离着很近,溜达着就可以货比多家。稍有不足,或者亮点不突出,很容易就被比下去。

这里面,青特星城的面临的压力可能是最大的。地王是个最大的包袱,1万4千多的楼面地价,成本比对手高出差不多50%。对面和斜对面就是君玥和大国璟,它们的价格某种意义上就是青特的天花板。价格抬上去,就被比下来,价格压下来,利润就没了。

再就是先入为主和后发制人的比拼了。户型,装修,小区环境,很多招数都用老了,怎么体现差异化,让已经消化了许多拨的区域客群,能够眼睛一亮,这个真的需要下足功夫。

主城置业黄金走廊,谁是新赢家?

(效果图)


迄今为止,青特星城的出手还是体现出功力,三步棋一来精准到位,二也算做到另辟蹊径,在不算太有利的起跑线上,做了效果不错的开场白。

第一招,充分利用土地良好属性身份,提前储备关注

优质的土地天然就是焦点,一举一动牵动人心。两三个月前,青特就通过零星的信息释放在引导关注。比如高端的定位,比如价格的竞猜,这些优质土地高成本之外的附加值,被利用得很好。

第二招,价格上直击痛点。

不算是太过惊喜的价格,但如果叠加上区域唯一毛坯这个标签,里面的味道就相当值得细细咀嚼了。与周边楼盘的精装价大概有每平1千5的价差,这不是随便敲定的价格,而是以当前装修价格计算出来的一个优质装修效果的成本支出,把装修主动权还给消费者,规避目前被普遍诟病的注水精装,看似与竞品同价起跑,却顺应市场需求,赢得更多好感。

青特星城在价格上的另一个举措就是户型的精致化。最小113平套三双卫,中间面积118平套三双卫,最大142平套三双卫,中小户型搭配低单价,制造更低总价。小户型总价压缩进300万,大户型总价不到400万,用更低的门槛,给更多看好黑龙江路片区的改善客群创造了入手的机会。

第三招,更新鲜的改善体验。

第一波正式推广,很多人都记住了青特星城的星空泳池。这是青岛住宅社区里的稀罕物,也是能够带来“改善”获得感一种配套。无法用高档装修完成品质表达,园林绿化超越竞品的空间也不大,这个泳池算是青特制造差异化的神来之笔。它很容易让大家联想到绿城理想之城等高端社区,围绕着泳池的管理和使用,青特在物业服务和社区文化上的很多优势,也可以借势传播。做一个有游泳池的社区可能不难,做一个管理好游泳池的社区,就值得更多期待。

青特星城已经拉开架势,黑龙江路上的住宅大战必然更加精彩,谁会是新的旗帜标杆,您心中可有答案?

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最新评论

100872 2020-6-30 10:51
[呲牙]
婷婷cloudia 2020-6-30 10:51
软文写的越来越多了

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